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第五讲 泛地产时代的理念创新（第2页）

三、出品牌：品牌给房地产企业带来超额回报，是开发商创品牌的动力。对于具有实力、锐意进取的开发商，现在考虑的不仅是创区域品牌，更要超前一步，为创造跨区域的全国性品牌创造条件，因为泛地产时代使房地产企业跨区域开发、连锁经营成为可能，我们正在探索相应的品牌开发和管理模式；

四、出人才：房地产企业的快速扩张，使多数企业都感到，人才、特别是能独当一面的人才将严重匮乏，以至于攻下的城池派不出得力的人去把守，机会来了由于缺人而无法消化。所以，我们对参与策划的大型成长性企业，都提出了相应的人才战略，协助他们筹办“黄埔军校”是一项重要的任务。

五、出网络：现在的网络概念也已扩大，不单是指过去企业局部市场的营销网络，而可能扩展成全国性的连锁经营网络、品牌控制网络，更包括互联网与房地产的嫁接，房地产如何与互联网相互为用等全新的课题。

未来的中国是一个大整合的时代，也是一个强强联合的时代，我们有幸同这么多身经百战、各有所长的企业家进行合作，我相信，我们作为添加剂、催化剂、引爆器的作用在新的平台上可能会发挥得更好。明天，掌握创新思维的开发商们，将会栽种出绚丽的花朵，使房地产业进入一个百花齐放的灿烂春天，因为我相信智慧就在每一个人的心中。

附：常规地产商末日已经来临！

背景：以下是2011年王志纲接受新浪乐居采访节选

业态创新、模式为王

【记者】您这些年见了很多的房地产产品，很多优秀的项目，您印象比较深的比较好的项目和产品有哪些？

【王志纲】谈房地产有这么几句话，第一句话，今天房地产对中国来说已经是一个低智商行业，很成熟了，跟十年前二十年前不一样。我二十年前帮碧桂园做的时候，那个时候我面临一个问题，很多事情要自己开模具，它没有啊。当时中国房地产行业谈不上正规的设计，只有相当于国营的工建机构盖的烂房子。规划，也是没有，设计、规划、物业、代理、广告、营销、园林，所有一切都等于是零，就是一个农民包工头盖房子而已，这个时候你做这个事情要开始开模具，很辛苦。但是二十年下来以后，今天在中国盖房子已经很简单了，知识含量很低。由于中国大量的社会实践，户型、房子、建筑材料这些东西已经不是一个大的问题了，所以为什么我现在不感兴趣。因为我们已经帮碧桂园、星河湾、龙湖这些领跑的企业在产品这个形态上解决完这个问题了，所以以后复制就OK了。我说你们不用找我了，你们该怎么走就怎么走。

第二个层面上，现在是“业态创新、模式为王”的时代，不是产品时代了。我参与过三家优秀地产商的策划，最优秀的代表像星河湾，它不是规模最大的，但它是盈利模式最清晰的，品牌最响的。它就是靠一个产品，找到了一种业态和一种模式，好的模式是因时、因地、因人制宜，所以也是最适合的。因为星河湾的老板黄文仔是一个追求完美的偏执狂，这个完美使星河湾不同于大家都“吹糠见米”搞规模化，这种情况下，你卖十套房子他卖两套房子、一套房子，赚钱比你还多，反而找到一条自己的路。所以他不粗制滥造，他是精品，他是手工打造。他就走这条路，即使规模不是最大，但是他最后钱赚得很多，利润率超高，品牌效益最好。这一点我觉得值得很多的商人去思考，特别是下一步房地产收紧以后引起更多考虑，起码在这个精品住宅战略上。

还有一个是龙湖，龙湖是多业态探索，包括公寓、别墅，还有所谓的商业、酒店，还有休闲、旅游，各种产能多业态探索，一次性地复合，现在进入一个新的时代了，集成度也很高。它最近在北京也开发商业地产，做了一个天街系列。很多房地产老板只会盖房子是没有用的，没有多大的竞争力，因为它是单一的。包括万科，都因此遇到很大的问题，只会盖住宅，他现在再搞商业地产很难，所以他现在规模上一千亿、两千亿，天知道结果会怎样，我认为常规地产商的末日已经快到了。

第三个是万达，万达在商业模式创新方面是很厉害的，从万达商业广场到万达城市广场，下一步就是我们帮他策划的万达度假休闲旅游目的地，就是今年要推出来的长白山项目，马上我们还要跟他们合作一个西双版纳项目。不光是这两个，后面紧跟着有十个、八个这种项目。中国将会进入一个休闲时代，万达看中了一个大的趋势，休闲地产前景很好，王健林在这方面比一般的商人看得远。

我觉得这三家目前来讲在中国属于敢于创新，一直掌握了主动权的企业。他们会吃着碗里盯着锅里看着田里，不像我们现在很多的商人就是一条路走到黑，一看到房子好卖就全部盖住宅，越来越追求“吹糠见米”，越来越不去研究。

【记者】您认为目前这三家代表的先进模式可能会超越目前的像万科这样行业巨头的吗？

【王志纲】有可能，王健林的万达已经超过万科了嘛，从他整个的影响力、规模和他多业态的服务。万科就是盖房，万科很可怕的就是只是盖住宅，遇上宏观调控它会很麻烦、很危险的。万科就相当于一个单项冠军，就比方说它作为一个短跑冠军跑得不错，但下一步可能是全能冠军的时代了。

业态模式成为持续发展关键

【记者】如果二十年前您刚进入房地产做碧桂园的时候，我们如果把他定位为房地产产品的第一个阶段的话，您觉得这二十年还可以分为哪些阶段？

【王志纲】如果从一般的规律上来讲，我认为中国的房地产有几个阶段，第一个是产品品质阶段，因为在早期中国人连房子都盖不好，特别是交给国有企业来搞的时候，像深圳交给国有企业盖的时候多烂啊，包括早期的梅林那一带都是烂房子，只是盖人住的仓库。进入市场化以后，中国人终于会盖房子了，而且超过了香港，这点我想星河湾应该功不可没，因为星河湾产品的品质一下子超过了香港，使原来中国大陆房地产业跟着香港学，变成香港臣服在大陆的脚下了。星河湾的这些产品的品质，从产品、建筑到园林，都成了整个中国的一个很重要的标准，全中国都在学习，这一点一下子大大提高了整个中国房地产的建筑水平和消费者的审美眼光，这个是不用说的。

第二个阶段的代表我觉得是龙湖。龙湖这个企业你不要因为是重庆走出来的而小看它，虽然不是从广东、上海等发达地区走出来的，但它能够迅速南北东西纵横，成为一个很令人尊重的企业，这方面我觉得主要是因为它开创了多业态复合。万科的王石有一个很荒谬的观点误导了很多人，就是一条路走到黑，就是搞单一的住宅产品，搞得很多人都习惯“吹糠见米”了，其实这个社会有一个量变到质变的过程，没有一条路走到黑的时候，你必须要不断创新。事实证明龙湖这个路走对了，它多业态复合，比人家单一的肯定要辛苦得多，但是最终它抗风险能力肯定比别人强很多，事实已经表现出来了。

第三个阶段是以万达这种模式为代表，业态创新模式为王，他弯道超车出来，万达原来谁知道？是突然冒出来的。一下子在全中国铺开，人家敢于喊出一个话“万达中心”，万达在哪里，哪里就是城市中心。至于产品质量这一块值不值得我们推崇那就值得另外探究了，但至少它的商业模式是成功的，业态是很成功的。

内涵统领楼市产品发展趋势

【记者】您刚刚提到在产品品质上您比较推崇星河湾，我们关注到星河湾在细节上做得非常好，现在很多开发商在制作一些他自己定位为优秀的产品或者是顶级的产品的时候，他不但说我们的细节很好，他喜欢把文化这些东西加到个产品里面。

【王志纲】这是对的啊，这就涉及到下一步的发展趋势。做房地产是这样的，有两个层面，第一个层面是品质为王，第二个是品质做好的基础上，以内涵为王。怎么来理解这个内涵为王呢？我们说你不光给人家提供一个物理功能，你要给人家提供一个文化功能，比如说我认为目前做得比较好的是广东的方圆集团。方圆集团在整个南中国做了十年，打造了像云山诗意这样非常富有文化味的很多楼盘。我们最近在海南，帮它做了一个上万亩的项目，尝试打造一种东方人居智慧。东方的人居智慧是以人为本、天人合一、和谐共生，包括养老养生、琴棋书画这些内容的探索。星河湾我也跟黄文仔说过，我们的产品品质不错，品位是另外一回事了，因为品位是众说纷纭的，潜台词我是说带有一点批评他的意思。因为他是广东人，他就是恨不得把全世界最好的材料都用上，这方面他已经做到极致了，我说你这样做下去光只有品质不行的，还是要品位，品位不是广东人的优势，特别不是黄文仔的优势。

【记者】下一步的趋势就是要把品位、把文化这个内涵做大。

【王志纲】所以我说了“清风明月本无价，就看能否入囊中”，本来清风明月天上的，任何一个产品你有没有内涵，就是在于你能不能把清风明月本无价这样的文化和自然，能够溶入你的平台里面，让人家消费得了、让人家认帐。

比如我现在在做休闲产业的策划，我在做很多的高端产品，就说主题酒店，我经常在全世界住各种主题酒店，前不久我去杭州住了一家在灵隐寺旁边的酒店，三万块一晚上我住了两个晚上，后来别人问我贵不贵值不值，我说房子只能值三千，他说还有两万七呢？我就说“清风明月本无价，就看能否入囊中”，能不能拿你为我所用。我到那个地方听晨钟暮鼓，看香客匆匆，然后看明月辉映，感江南清风，白天的时候流水淙淙，金桂银桂盛开，那种意境，让我觉得值两万七。

下一步中国的社会，是“吃饱了撑的”人们讲究品位的时代，不是品质时代。品质时代是属于刚吃饱的时候，所以我说未来中国，有两句话我来形容，就是“吃饱了撑的时代”，和“玩出来的产业”。那些不急功近利的人，慢慢像玩家一样，像票友一样，用十年八年，像广东人煲老汤一样，就能熬出一个无价的东西。